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从风控及产品设计的角度看链家事件及其背后的商业模式

时间:2016-03-02 13:51:05  来源:  编辑:

 买家通过链家订下一套400万的房子,付了定金才发现房子被抵押给了链家(抵押额340万)。其次,买家发现房东买这套房子办的购房贷款早已逾期(约110万),买家想着购房合同已签,不继续买这房子的话定金就得打水漂。于是答应向链家借款110万(月利率1.6%),用于帮房东垫款先把原有的房贷还了,把房子买到手,然后回头再用自己向银行申请的房贷把向链家借的钱给还了。

正常的话这个流程走下来,最后还是房东正常向银行还房贷,只不过中间可能多个把月的利息。

剩下的故事可以被分为第二轮案件:

1. 买家与银行签订了为房东垫款的协议,向链家借了钱转给房东之后,资金被挪作他用,没有被拿去还给银行…

2. 于是银行查封了该房产,然后买家花了很大的功力把钱给到了银行(应该是又筹了110万),让银行解除了抵押;

3. 买家以为所有的不幸都结束的时候,链家告诉买家“这房东还欠我钱呢,所以他把房子抵押给了我,你要过户还得拿你爸妈的房子帮他的还款做担保(潜台词:房东要是继续不还钱我们就找你或者你爸妈要)”

故事到此告一段落,买家闹上了,随后上海市住建委24日回应,链家公司相关门店存在不规范经营行为,对其已展开调查,处理结果将及时向社会公布。目前,涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格即日起被暂停。

===我是柠檬小狗忍不住要插嘴的分割线===

整理清楚来龙去脉以后,我深呼吸了3次忍住了对这位不幸买家的吐槽,只简单说一下其实早就可以发现的各种蛛丝马迹和操作失误(可以算是操作性风险)。

第一,400万的房子抵押额达到340万就不正常,按照银行房贷贷7成计算,贷款额最高也就是280万,说明这房子肯定还有其他的抵押债务,在没有深究的情况下继续买房流程…哎…

第二,原房东的房屋贷款既然已经逾期,买家就应该抱一本法律字典去找链家退定金才是了,居然还想着自己去给房东垫钱还款…哎…

第三,垫款也就算了居然直接把资金打给房东,根本就应该直接打给银行用于直接还款嘛…打给房东,人家本来就一屁股债突然有人划钱给他(而且这笔钱也不能帮他把债务全部还清),他当然卷铺盖走人了…哎…

第四,买家最后意识到房东还欠着链家的钱,居然又答应帮房东的还款做担保还搭上爸妈的房子…哎…

总结下来,如果房东能有一个做客户经理的,或者做风控的朋友那该多好啊…(内心:快来关注我吧我是很牛逼的风控我们做好盆友吧)

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随着这一事件的被报导,整个链家集团被拉上了风口浪尖,其中我很感兴趣的是整个集团的资金链的运作构成,大致的猜测如下:

首先,链家旗下有一家第三方支付公司,链家将房屋交易过程中收到的定金与首付款沉淀在第三方账户内。这样做的好处是:(1)取得这部分资金几乎没有花费任何成本。(2)由于房屋过户的时间较为明确(比如两周),那么这些资金的周转频率也可以得到很好的控制,更没有挤兑的可能(总不见得所有的链家客户都同时说我不买房子了你把定金退给我),(3)买家还会觉得哇靠真是靠谱的公司这样我的资金都是有保障的吧…

其次,由于房产买卖的交易双方都有资金需求(比如业主卖房需要还清银行按揭、买房客户需要尽快支付房款等)。双方对资金周转时间要求都很高。于是链家出场,以中介人的身份表示我来帮你们垫款…买卖双方当然会觉得这个中介太靠谱了服务到位啊给他赚点也就赚点了我省心啊(普通老百姓你让他一下子筹个上百万资金还是有难度的。当然定价权在链家手上,月息1.6%虽然比不上高利贷,但是也绝对不算低的了)。

这么做的好处是,链家在整个交易过程中开始画闭环,并且稳稳抓住了定价钱。而在这一块借贷业务上,链家几乎没有直接的竞争对手(不信的话,你别找高利贷之流,通过正规渠道一下子筹个200万出来试试)。随着房价的不断上涨,特别是2015年下半年以来一线城市的飙升过程中,买到就是赚到的心理让买方对资金的效率要求也开始急剧上升。虽然市场上提供首付贷的不少,一手房的首付贷到款效率高,二手房一般仍有一定的时滞,但是依我个人判断,链家只要好好做正规做,形成一家独大的局面还是很有可能的。

再次,链家出借的这些资金的还款来源十分明确(最终还款来源就是买家向银行申请的房贷),由于房屋买卖的真实背景,其中欺诈的可能性也被大大降低。所以虽然链家在资金出借期间不取得任何抵押担保,被出借资金的安全性依旧很高(柠檬小狗插话:这才是所谓的真实贸易背景,各位手上有一大堆贸易公司的同仁们你们看到了么看到了么?)从整体的房屋交易流程来看,无论是房源还是资金流,整个节奏都被链家掌握。

详细来说,假设房东在最初是贷款买了房的,那么在卖房时其需要先还清房贷,然后才能卖给买家。此时链家出手借钱给房东还给银行,同时,买家在支付了定金甚至首付后,违约不再买房的可能性几乎为0,如果银行贷款批复较慢,那么链家再次出手,借钱给买家支付给房东(房东拿了这笔钱又把之前链家借给自己的钱给还了,链家由此变相refinance也就是重复融资了自己(同样一笔钱借了2次))。接下来只需要帮助买家配合银行审批,尽快得到贷款,结束整个交易流程就完美收官。

现在让我们清楚今天的主角,链家理财。老规矩,接下来的文字都是猜测,各位看官内行随意猜个门道,外行的看个热闹,开动一下小脑筋有益身体健康哦。

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登录网站可以看到其在售项目并不多,产品有家多宝和新房宝两种,家多宝的项目介绍是这样的:家多宝是链家结合二手房交易业务所推出的一款互联网理财产品,预期年化收益7.8%...以真实房产交易,专业的信审,中融信(北京链家房地产经纪有限公司全资控股的担保公司)提供本息保障+1亿保证金保障投资人本息安全。如果借款人没有按时还款,还款日当天平台会使用风险金账户先行垫付本息到投资人的账户。

而新房宝则是由系统自动投资购买家多宝系列项目,并依旧由中融信提供本息保障。特点是该项目不得提前赎回。该产品适用于本公司签约合作楼盘…(这里面的好处姑且不说了,懂行的,尤其是做房地产开发贷的兄弟姐妹们,大家来围观一下呗)。

总而言之,对于普通投资人而言,就是投一个家多宝项目这么简单,而家多宝有披露投资项目的具体情况,随便点进一个…大概是这样的:

项目描述:该项目主要为业主付清所出售或抵押房屋的贷款本息并注销抵押登记,将房产证赎出,以便房屋进行出售过户或再次贷款。由于该借款人的房屋交易或贷款均在链家办理,因此能确保该借款人的借款用途和还款来源可控。附《借款及担保协议》

借款用途:赎楼

还款来源: 房屋买卖中的银行贷款

保障方式:由中融信提供本息保障

投资期限:2016-01-2x 至 2016-03-1x

到账时间:到期后1-3个工作日到账(资金直接转入理财账户)

网页上同时披露了房产的具体位置,面积,市值,产权性质,以及借款人的姓氏(注明了“已验证”),性别,以及婚姻状态。网站同时显示,相关的房屋买卖合同,银行批贷函,房产证,房屋产权公证书,房产估价报告,借款人的个人征信报告均已通过验证审核。

结合我们在前文对于链家取得资金,又借出资金的分析,我们可以得到一个可能…注意只是一种可能一种猜测…的结论:链家把出借资金的这一个债权通过理财方式转移给了投资者,并且,由于其出借资金的年化收益达到19%,而理财的收益率是7.85%,所以可以得到11%的收益率…

总结来看,链家几乎完整把握了一整条房产交易从上到下的所有环节,并且对资金来源、资金成本、资金兑付压力、资金流向做到了全控制,打通了业务平台、资金供给平台、第三方支付平台,还提供了完整的供应链融资!!!

(柠檬小狗插嘴:好恐怖的产品,我要给设计这个产品的人满分!!!各位金融机构的产品经理你们自愧不如么?自愧不如么?小狗我看到这里已经趴下了,向链家的产品设计总监献上膝盖!!!)

撇开前文所提及的道德和法律问题(你们可以看到有些视频里的新闻报道采访了“上海链家地产交易服务部总经理龚胜利先生” and this guy said “链家的客户当然不应该承担交易过程中出现的垫款的风险,这肯定是偶然事件”#大笑#),如果一定要在P2P平台中选择一家较为靠谱的,我墙裂推荐链家的金融产品。

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