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中国海外置业投资风险论坛

时间:2015-08-28 10:24:46  来源:  编辑:

    中国海外置业投资风险论坛

   
    8月27日,中国海外置业投资风险论坛在京举行,中国房地产业协会副秘书长何琦、当代置业国际区域公司经营开发及行销客服部部门经理周贺、国信美投总裁陆鹤壬、文化地产网创始人席宏斌等出席了此次会议。
谢红玲:谢谢,各位领导、合作伙伴,媒体朋友们大家下午好!很高兴在海外置业大潮突起的时候,地产中国网和国际美投置业投资集团达成共识,共同组织中国海外投资者教育万里行活动,并且接受国信美投的邀约担任本次活动的主持人,和大家一起探讨海外置业风险的问题,大家知道中国人的全球置业投资已经蔚然成风,但是毕竟国外和家门口的法律和投资的特点很不一样,有一些朋友出去以后吃了亏,怎么把这些风险规避,安全的去购房,智慧的投资,就是我们和国信美投一起举办这个活动的目的,下面我隆重的邀请中房协副秘书长何琦先生、当代置业海外行销总监周贺先生,Meritros置业投资集团总裁陆鹤壬女士和美国地产专家Dennis还有张国礼先生上台一起为我们分享海外投资的经验。
 
  今天的嘉宾组成非常丰富,既有中国去海外投资的房地产代表,当代置业集团,也有房地产行业的领导何琦秘书长,还有我们专门给中国人去海外投资置业进行搭桥服务的机构,国信美投,还有安志勤会计师(音)事务所的朋友。
 
  说起海外投资,我们其实在海外看到更多的是一些出了事儿的案例,有朋友去国外买房,越来越多,究竟现在在境外买房是什么样的状况,有什么风险存在,需要我们以后出去的人规避,还是先请陆总讲讲,因为您了解的情况最多,最全面。
 
  陆鹤壬:我先讲一下中国人去海外置业的状况,根据胡润富豪榜给出的数据,中国高净值的人群已经有1/3的人购买了海外的房产,并且大多是住宅型的房产,现在很多富裕的人群也在说未来三年要在海外进行置业,一方面我们可以看到中国国富人强,另外一方面看出市场的需求非常非常大,有这么大的市场的需求,行业的快速的发展,快速的兴起必然引起整个社会普遍的重视,刚刚谢女士讲了这个是必然发展的一个过程。在我们看到这个过程中,我们发现我们的投资者和过去几年相比,对海外置业的风险的认知越来越高,对于海外风险规避这块也是投资人经常问到我们的问题。所以海外买房并不像大家所想象的单纯的买房子这么简单,其中一定要注意到,要找到一个忠诚的合作伙伴,为什么叫忠诚合作伙伴,就是需要一个专业的团队来为我们解决海外置业投资的一个总体的过程,这个团队应该包含什么人,我们认为应该包含律师、会计师、房产的管理公司,只有全套齐全的合作伙伴才是我们中国人去海外投资的坚强的后盾。
 
  前一段时间我们听说过有一些美国某一些城市的房子非常便宜,一元钱就可以买到,我们也发现一些投资者组团去美国收购这样的房产。其实在我们看来,这个是不太理性的一些行为在里面,因为确实买到这个房子以后,后期的房屋的管理费甚至税费还有其他的费用是很多中国人没有完全考虑到的。所以作为一家专业的海外的投资团队,我们是呼吁中国投资人进行海外投资的时候要理性的看待这个事情,追求高回报率的同时,风险一定不能忽视。
 
  谢红玲:陆小姐在国外生活了二十多年,她自己本身对于海外置业投资很了解,更何况她现在背后还有一个很强大的团队。我想除了陆小姐比较了解之外,我旁边的周先生,也是代表当代置业集团比万科还早一点就去美国拿地,做开发,在此之前,五六年的时间进军了加拿大,现在已经开发了一个公寓的项目正在推广期间。我想他能够给大家一些更直接的经验。
 
  周贺:当代2010年到了加拿大,温哥华,一个百年的学校里面做了一个106套公寓的项目,这个项目现在已经到了销售期,而在2012年12月25日,我们是比万科提前一星期在美国拿到了一块48亿亩,占地面积达到了22万平米的土地开发生活家园,拿到这个地之前,我们在2012年9月,一个团队三位同事到了美国,休士顿,对这个城市进行了三个月的考察,最后决定了拿了目前这块土地。
 
  而在拿这个地的过程中,其实也是历经了非常多的坎坷,学习了非常多的经验,在这个过程中我们深厚的感觉到对于一个非美籍的国内的开发商来讲,在国外想拿到一宗土地挑战性非常大,美国的土地的属性归结为三点,一个是公开性,一个是公平性,另外一个是竞争性。所有的土地的任何的成交历史的单价,所有交易情况我们都可以轻易的在网上查到。而这个土地,每一块土地是可以来由任何一个个体,任何一个组织,一个机构,一个公司去购买的。哪怕不是美国的企业,不是美国人都可以购买这个土地。导致了第三个属性,竞争性是来自于全球的。
 
  在2013年的时候,美国的房地产市场也依旧是成为了全球投资最热的一块热土,而整体投资金额最广的国家排名第一的加拿大,第二是中国,无论是中国的个人还是企业在美国拿地变成了比较容易的事情,但是其实背后有非常大的挑战。因为我们拿这块地的过程中,背后也组成了一个美国非常专业化的团队,由律师、会计师、事务师以及专业的土地的经纪人共同组成了一个小组,耗时三个月把这个土地进行了过户,到当代的名下。
 
  而这个项目目前我们也在一个设计的过程中,和当地的政府,休士顿的政府积极的核准我们的规划设计方案,在明年或者今年年底我们也有把握把这个土地,这个项目既涵盖了我们的写字楼,酒店,商业,还有公寓,其他的一些会议设施的综合体,生活社区展现在全球的客户的面前。
 
  谢红玲:我相信在座的媒体的朋友还有广大看我们直播的网友一定很关心在这个过程中遇到的困难主要是哪些方面,这些困难是否和我们后期个人投资、置业有关系,还是说因为是中方企业,所以可以帮助我们把可能的风险减弱或者消灭,后续我们再请周先生回答。我想下面请何秘书长把我们的中国企业海外投资的趋势还有中国人海外置业个人投资置业的趋势分享一下您的看法?
 
  何琦:大家好,非常高兴接受我们的邀请,参加这个活动,这个活动不是专业的代理公司推销房产,今天是由地产中国网等主流媒体联合一些实际的房地产经纪,中介公司做这个事情。就这个事情而言,公信力比较强,传播力比较广,影响的面也比较大,所以这个活动非常有意义,也希望主办方继续把这个活动搞下去,因为是万里行,希望可以走到全国的各个省市去,有需要的省市和地区去。
 
  就中国目前的房地产市场而言,在座的各位专家、媒体也好,都知道近期我们的房地产市场调整比较快,调整的速度和结果是出乎我们的意料的。现在的房地产开发企业也面临着转型的问题,所以从2000年开始,我们有一部分实力比较强的,或者眼光比较独特的企业,陆续的走向了国际市场,进入到欧美的一些市场进行投资。据我了解,现在的房地产500强企业里面前100强,至少有40%的企业已经在国外进行投资,获利不少,另外60%里面的30%也在寻找契机,搭建团队。
 
  从目前来看,国外的房地产市场发育和发展比我们国内的市场都要成熟。但是我们国内的房地产企业对国外的市场有一些了解,了解的并不多,因为各国的法律制度不一样,各地也有差异,但是一个企业要想了解全球的市场也不现实,所以需要这么一个活动,一个是对我们房地产开发企业如何在国外置业投资进行普法,普及教育也好,以及对个人投资进行指导也好,我觉得这是一个非常必要的事情。这个需求,特别是目前就我了解的而言,房地产开发企业的需求在某一种程度上,激情和热情比我们个人投资者高,这是一个趋势。我希望如果在投资者作为万里行期间能不能结合各地的房地产开发企业做一些有效的对接,这样可能把企业带出去以后,企业开发以后带动投资者购买,这样的话,可能会对老百姓帮助更多一些。
 
  谢红玲:谢谢何秘书长对我们这个活动的肯定,我们希望通过我们跟国信美投置业大讲堂的合作,把国外置业的朋友的风险降到最低,除了大家把很多的信息讲出来,还有最主要的是技术操作者,Dennis和张老师都是技术操作方面的专家,下面请两位分享一下在法律和财务方面中国人去海外投资应该注意什么问题?
 
  Dennis:首先非常感谢各位媒体抽出你们的时间和精力来到今天的座谈会,接下来我给大家分享一下作为一个美国人,也是一个律师对我们的海外置业移民的一些看法。首先第一点在美国投资置业的安全性非常好,美国的法律非常健全,不仅仅是保护本国人各种投资、置业,对国外人也是非常公平的,是一个大的体制下,对于国内和国外的人是没有区别的。作为外国人,如果你在美国投资买房的话,整个的流程跟美国本地人是一样的,而且缴税也是一样的,各种房产的期限也是一样的,各种缴税,还有出租,卖房子,价格方面都是和本地人一样的。
    
    在当下的时间在美国购房是非常好的,07年以后很多的美国的银行破产,他们有很多的房地产的泡沫,之后他们的整个房价跌了30%,像洛杉矶这样的城市跌到了70%,他们的一些非常大的城市,像三藩市等等,纽约这些地方,他们的房价现在虽然已经跌了很多了,但是也在慢慢的回暖,并不是说现在已经回暖到了05、06年的房价,但是他们的房价也是逐步的这些年在上升。所以如果各位投资美国的房产,你的收益也是有保证的,而且现在是比较低的价格可以购买美国的房产,之后各种租房、卖房,你的利益也是非常可观的,也是在逐步攀升的,所以不用担心,虽然大家觉得美国的房产跌了非常多,但是现在整体的情况是在回暖的。
    
    现在我们的房价刚刚提到了,正在回暖,所以我们也有非常多新开放的一些绿卡的政策,大家可以稍候了解一下,美国还有一些移民的相关政策。  当然了,除此之外,现在很多的欧洲国家也在开放移民的政策,比如说葡萄牙,希腊等地,所以也提供给大家非常良好的机会,去旅游、读书,或者是直接移民那边,享受当地的医保政策等等,所以现在是一个非常好的时机,你们的投资也会获得非常好的回报。
    
    归根到底,这么多的国家,包括美国,现在都在开放,可以到我们国家买房的政策,因为现在欧美的经济非常不景气,他们更多的需要投资者到当地投资,相对来说在这个时间点,你们来投资,价格也会比较低,获得一个非常好的门槛,进入欧美国家,你们的整个家庭,你们的孩子教育都会得到非常好的提高,所以欢迎大家来美国,或者是欧洲,今天这个海外置业投资就是有很多的公司和中介,大家可以去了解一下相关的信息
    
    谢红玲:谢谢Dennis的邀请,非常有意思,我在他介绍美国目前的投资环境的时候突然回到了大概七八年前,我们国内在座的很多同行写稿的时候常用的两个词,一个是价值洼地,一个是抄底,听上去现在美国的情况跟我们当时很相似,房价刚刚往上走,投资的价格还很高,其实我们中国人要说起来,在房产投资上一点都不缺经验,因为这十年就是从房价几千块钱一平米的水平到现在几万一平米,甚至十几万,二十几万,跨越式,拉升式的增长,我们其实是都经历过了。
    
    现在看来,因为美国的金融风暴又制造了新的一轮投资的机会。也是因为目前国内的涨幅变小,反衬出在国外的投资的价值比原来要好了,相对拉平了,所以也有了中国人更多的置业的选择。我想其实在这方面最有发言权的是会计师事务所的张所长,每个人已经有一定的财富积累的家庭,怎么配置自己家庭的资产,请张所长讲一下。
    
    张国礼:非常高兴借助这个平台分享一下美国的情况,我本人从几年前到现在帮助了五六百个家庭做美国的税务,说到美国的税务主要有两个方面,中国朋友去美国投资,有一种行为是以投资取得美国的绿卡,还有一种就是投资,身份不同,涉及到税也不同,房产税涉及到哪些,首先是房产税,无论是投资还是个人居住,无论有没有美国的身份,还是就是中国的公民去美国投资都会涉及到房产税,但是房产税对于美国来说又是州税的范围,比如说加州,他们的房产税平均是在1.2%,每个区域也不一样,南北的德州房产税可能会高一点,平均税费2%左右,这个也包括两方面,一个是房产的价格,一个是土地的价格,每年当地的政府都会给你一个缴税单,至于说房产税价格怎么计算不是在座的投资者要担心的,政府都做好了以后,寄一个税单,您去缴税就可以了。
    
    因为房产在你的名下,会涉及到赠与税和遗产税,对于有美国身份和没有美国的身份又不一样,如果是中国的投资者有美国的绿卡,就是美国人,有一个534万美金的免税的额度,你的房产和其他的资产加起来如果没有超过534万美金,不会有遗产税和赠与税的,如果超过这个范围都会有。如果我们纯粹是去美国的投资者,没有身份,完全就是中国公民,请大家注意,第一你的房产税该怎么交还是怎么交,跟美国的公民都是完全一样的。第二涉及到遗产税和赠与税,如果我在美国进行投资,如果我在国外死亡,我儿子去继承,外国人去美国继承遗产也有遗产税,征税额度只有六万美金。如果进入美国进行投资,无论由美国身份还是没有美国身份,都要首先考虑规划,你是以个人直接去投资,还是通过一个公司持有美国的财产,对于个人的税是不完全一样的。比如说如果在座的各位,今天通过我们的平台去美国投资,如果你是一个公司进行投资,财产在美国设立一个公司,非常方便,这个公司也不能自己本人百分之百持有,我建议你可以持有10%,或者20%,另外的80%,在境外再有一个离岸公司持有,如果你本人有了身份,我不建议你本人设立一个离岸公司,而是非美国人设立离岸公司,最终可以规避遗产税,我不是说今天这些时间就可以说清楚,大家一定要记住两个方面,第一你投资是以美国人的身份还是中国人的身份,房产税、所得税,遗产税都会涉及到。还有投资是以个人还是公司,给你的税也有很大的区别,如果大家以后有这方面的需求,可以通过我们的置业团队,共同的给大家做一个规划的方案,也可以让大家必须安心,更省心的去投资美国的房产,最终规避所得税、遗产税,谢谢大家!
    
    谢红玲:谢谢,实操性很强了。刚才我们主要分享的是美国的税法方面的知识,加拿大的情况又是怎样的呢?周总要不要介绍一下。
    
    周贺:加拿大和美国整体的法律体系是非常类似的,包括刚才张老师提到的赠与税和金额在加拿大也一样适用,只不过幅度有不同而已,在温哥华我们购买一个房产的过程中需要缴纳的所有的税加起来应该是房屋总价的7%到9%的范围内,后续缴纳相应的一定区域的物业税,美国也是一样,后面的物业税也会设定在各个区域的不同,也会界定在1.8%到最高的可以达到休士顿北边的一个项目4%左右,其他的税跟国内相比就要简单很多,而所有的一切其实在美国,我们的律师事务所,会计事务所都会帮助我们非常妥善,妥当的办理好这一切。包括刚才提到的其实当代我们在海外拿地的过程也没有以中国公司的名义拿,而是以中国母公司在海外成立了全资的控股的股份公司去拿地,也是为了更好的在美国当地的法律体系下,帮助我们的企业,无论是税收的筹划还是一切的运营角度来讲,规避一些法律上必要的风险性,更提升美国公司以及海外公司在美国体系里面的控股性。
    
    陆鹤壬:正好讲到美国的税这块,大家都比较关心,这块我想确认一下几个方面,刚才讲的税应该是商业地产的,一般中国的投资人投资住房性的地产,是没有这么高的税的,特别是张总这边讲到房屋税,它是属于房价的1%或者2%,但是这个价格并不是真正的房屋的价格的价格,而是政府给出这个房屋的评估价,这两个概念完全不一样,因为一个房子如果房价在十万美金左右,而这个政府一般会评估价格往下七成左右,所以税并不是说表面上1%这么高,如果用政府的评估价格来看,只有百分之零点几,对这些对税务方面稍微不是很在行的朋友不要被表面的数字吓到。
    
    张总刚才也提到了,如果是中国的投资人持有大量的海外房产的话,其实作为我们这样一个专业的公司,可以提供的增值服务,就是帮助我们的客户在中国设立一家美国的公司,大家可能知道,在美国设立的公司跟中国是完全不同的概念,是非常简单的过程,在网上添一个表,这个手续只要做出来,房产就可以放在这个公司的名下,对于将来房产税的规避,还有对于遗产税的规避都有非常好的帮助。所以我也是再次强调,作为一家专业的公司,这些服务应该是配套齐全的。
    
    谢红玲:谢谢陆总。我想在座的媒体朋友们都是冲着主题来了,一定也有自己的问题,大家现在可以准备一下,我现在再代表媒体朋友问一两个问题以后,把提问权交给大家。
    
    刚才各位专家都分享了他们的一些经验,刚才也说到了,我在私下和周总讨论的时候也说到,尽管我们国内开发企业出海投资的热情很高,也有实际的动作,但是目前在美国投资的三家,地是拿了,但是都没有实质性的往前大幅度的推进,这里面因为涉及到很多没有预想到的困难,这些困难是什么,对我们后期个人投会有什么影响,这是一个问题?还有一个,你们自己在海外跑这么久,如果你去选房,投资的话,会选择哪一类的物业投?性价比比较高的,或者投资回报比较高的?或者住起来比较舒适的呢?
    
    周贺:包括当代,现在我们也在美国休士顿的项目2012年底正式的进行了一个土地的交易,从2013年开始到现在,我们与美国的一些优秀一些设计师事务所在内,沟通我们项目的整体的规划,在这个过程中,其实美国的一些政府,国内的一些规划局的组织经常跟我们召开一些会议,而最终的目的还是希望通过开发商、建筑商把一些非常适合当地的房地产产品呈现在当地乃至于全球客户的视野里面,这个过程会耗费掉一定的时间,而且实话说,包括我们和万科也是一样,在预期中也是没有完全预估到的,而时下我们在国内很多的地产商都在讲互联网思维,更多的本身会集中在客户需求的定制化上,而定制化最好的房地产产品就是在美国通常可以见到的独立的别墅,这种别墅往往很多国内的个人投资者也可以买到一块地,通过自己委托一些建商盖出自己想要的,喜欢看到的一些房子的设计方案,造型以及选购自己比较认可的一些建筑材料,最后把这个房子呈现出来。在这个过程中,确实需要规避的一些风险还是很大的。
    
    无论是个人还是个人的开发商来讲,地产往往确实是当地的属性,如何和当地的企业形成互动,往往是这个土地能不能呈现在我们眼前的最重要的一点,这个也需要后续的无论是个体、还是企业在美国进行房地产投资都要重点关注和注意的一点。
    
    谢红玲:谢谢。陆小姐您要带大家去海外投资,您愿意把什么样的产品介绍给国人呢?
    
    陆鹤壬:当有投资人向我们咨询的时候,我们要问一个问题,你买这个产品是为了什么,有的人确实是为了到那边住,自住的房子考虑的问题就比较私人一些,会考虑到这个房子是否是学区房,房子的墙到底是什么颜色,所以这种房子一般跟我们所说的投资型的房子是两个不同的概念,所谓的投资的型的房产,我们看到基本的特点就是单价比较便宜的,像这种房子,一般十万美金左右,并且并不是中国人非常热门的产品。这种房产不是我们投资人真的要住的房子,跟他们的身份和地位并不匹配,他们之所以看重这个房子,首先是看中了它的升值空间,第二个是租售比,凡是比较便宜的房子,只要在比较好的区域租售比肯定比所谓的豪宅高很多,而这种房子一般不是在中国人比较熟悉的纽约这样的比较大的城市,稍微二线一些,像休士顿,奥兰多这样的城市,这样的城市在08年美国金融危机的时候价格回调很大,甚至回到了十年前比较低的水准,而近期我们发现房价有一个上涨的趋势,并且在去年像这些地区的房价普遍已经上涨了10%,我们中国人投资这样的房产的时候我们也跟他们说,大家拿固定的思维套美国的房产这边,因为像北京、上海过去几年房产翻了几翻,甚至几十翻,美国的房地产市场还是比较稳定的市场,虽然房价下降了30%左右,但是永远不会像中国的房价翻番的上涨,所以我们需要跟投资人把这些预期的值设定在非常现实的状况下,不能超出美国的现实的水平。所以这种投资一般是比较适合稳健性的投资人,我们公司也是希望给投资人找到美国目前的价值洼地,能够有一个比较大的涨幅的空间,这样的项目一般是我们推荐的,并且对这样的项目,我希望大家一定要看请租金的净回报率,因为大家知道有一个房屋管理的成本,还有房屋税这块,所以大家一定要算出来了净回报率到底多高,有时候除去了所有的费用以后,并没有大家想象的那么高,现在净回报率比较合理的范围是6%,比较高的是8%,如果比这个更高,就有一定的风险。
    
    谢红玲:租售比在北京有生活经验的人都是知道,北京这边的租金水平相当于房款的2%、3%,听上去租售比还是很可观的,不知道您说的房子是新房还是二手房呢?
    
    陆鹤壬:一般的都是二手房,为什么美国的开发商能做出这样的保证,因为这样的房子百分之百都是带着租户的,为什么卖这么便宜,有可能在08年金融危机的时候这种房子被美国甚至全世界的风投公司大批量的收购,以这么低的价格收购进来,中国人多的就是现金,当中国人支付现金的时候,很多风投公司愿意以低于成本价,以现金的形式卖给中国的投资人,一个人的危机是另外一个人的机会,美国人有这样的机会,正是中国人手里有这么多现金的人最大的投资机会。
    
    谢红玲:Dennis是不是可以分享一下美国目前二手房交易市场的状况?
 
Dennis:现在我们可以买到的美国的房产基本上都是二手房,二手房的性价比更高。比如说2013年我们的美国的独栋别墅,房价增幅达到了30%,在他们整个美国,不管是西海岸还是东海岸,用现金买房的交易涨幅也达到了20%,就是因为当时的金融危机。一开始他们都是观望的态度,当市场回暖的时候,很多人开始出售自己的房产,都想抓住这个机遇。对于很多外国的投资人来讲,现房价回暖了,整个经济也慢慢的稳定下来了,如果是租房的话,他们的收益也是有保障的,对于很多外国投资人来讲,他们还是愿意把自己的房子租出去,保持稳定的收益,与此同时,房价也是在稳步的增长。
    
    谢红玲:目前二手房交易的情况活跃吗?因为我们国内人出去投资以后,有可能拿一段时间也想出手。
    
    Dennis:美国的二手房交易市场非常活跃,金融危机之后的房产交易量还是非常稳定的,有的二手房金融危机以后也是可以卖到20万美金以上的。
    
    谢红玲:谢谢,下面就把时间留给媒体的朋友们。
    
    媒体提问:中国人投资海外的市场,风险方面主要有哪些呢,特别是法律方面的问题?谢谢!
    
    陆鹤壬:其实法律方面的风险,美国的市场其实是一个比较稳定、比较成熟的市场,刚刚我们企业的代表也提到了,美国的房价、交易的明细是在网上完全公开的,所以这些信息是完全透明的,在交易的过程中特别需要强调的是有一个房屋管理公司是属于第三方交易,中国投资者很难一个买家和卖家直接的交易,一定是通过第三方的专家事务所审查这个房子到底可不可以出售,或者有什么债务,在这个过程中是非常透明,非常安全的,这方面的法律是没有什么太大的风险的。
    
    如果说有风险的话,也是对当代的市场的了解,这个市场到底是不是一个很好的投资环境,这个市场在未来几年走势到底是什么样的,所以这块需要有一个专家团队提出一些建议。而在交易过程中风险是非常非常小的。
    
    媒体提问:我是中国房地产报的记者,我想问一下周总,我一共有三个问题,第一个现在的房地产企业出海趋势非常明显,什么样的房企适合出海,如果大家都走这样的趋势以后,未来对海外的市场,美国这种市场的影响有哪些?第二个问题,刚才您说到现在拿地在美国是很困难的,能不能举一个例子,其中拿地的难点在哪?第三个我想问一下对于当代来说,目前在海外的收益预期什么样,与国内的投资回报相比,这两块是什么样的格局?
    
    周贺:其实您刚才提到海外拿地的困难性,其实不困难,因为他们的地太多了,这个也是一个困难,拿地特别容易,拿好地特别困难,所有的地都可以谈,因为这些地都属于个人,尤其是美国,加拿大有一些土地属于学校、还有一些机构,不是永久的产权,但是美国的土地基本上都属于个人,我们拿地的过程中还谈过另外一块地,特别有意思,这个地的所有者需要追述到七十多年前,最后一次在产权过户中心备案上,我们要想谈这个地非常的困难,耗时一个月,确实无从下手,我们放弃了获取的过程。国内的企业去美国,还有一个困难就是思维的转化,包括我们周末是不休息的,我们还在工作,但是我们跟所有的合作方打电话基本上是找不到人的,他们的工作非常的成熟,基本上可以保证早上到下午的工作的时间,以及充分的陪伴家庭的时间,从这点可以看到,中国的企业过去以后,思维和观念上的转变特别特别重要,而我们也花费了一些时间去适应,包括往往甄选一些合作伙伴的时候,我们的思维就是上网查排名第一第二的是谁,美国的特点,我们的土地在休士顿,这个城市的特点是本土化非常严重,我们要考虑的并不是名气怎么样,更重要的是这个企业在当地的号召力,品牌的感动力到底怎么样,这是我们重点考虑的因素。
    
    刚刚还提到了一个回报率,所有的回报率是不同的,对于企业来讲,我们在海外开发项目,当代在海外的第一个项目是品牌性的项目,这个项目的回报率不是我们考虑的最重要的因素,因为开发周期比较长,而我希望通过这样的一些品牌性项目,可以把中国的地产企业的牌子打到海外,便于我们在海外开展第二个,第三个有可能是生存性的项目,因为国内的客户需求是不同的,所以他们在购置房产的过程我们也会运作,包括教育、医疗,移民,包括一些其他的养老等等因素,其实都是要在地产开发商衡量回报率的过程中重点特事特议去分析的因素。
    
    美国的房地产是一个租赁的市场,包括北美,我们在加拿大的一个项目,就是在学校里面,租赁的周期非常长,基本上所有的房子都拿出来租赁,一年12个月,11个月的时间都可以有租金的回报率,而在美国,租赁的项目也非常受到欢迎,这样的项目在国内不太好做,往往在北美,特定的房地产市场下,发展的空间比较大。
    
    谢红玲:开发商不赚钱,买你们房子的人怎么样?
    
    周贺:我们也是还是赚钱的,我们也不是去做公益的,我们还是希望要么为国内的客户创造价值,要么是国内的企业的发展考虑,赚钱还是有的,但是利润率可能低于国内的目前的一些市场空间,这个也是很正常的。因为在国外,作为一个地产商来讲,确实利润率就是低于国内的空间,包括美国当地的地产商也是这样的范围,而整体美国和加拿大的市场,对于投资者以及购房者来讲,是非常有优势的,虽然有可能不会像国内的地产一样,增值空间这么大,但是价值在于它的稳定性。比如说休士顿的时候,我们可以很坦诚的告诉我们的客户,每年的增长幅度可以达到3%,因为十年二十年就是的增长幅度,比较慢,但是非常的稳定,类似于国内比较流行的一些投资的,养老的产品,理财的产品,诸有此类的产品,不会达到暴利,但是稳定性,收益性还是可以得到保证的。
    
    谢红玲:从刚才陆总和周总的回答当中,我听到一个关键点,不管是出海投资的开发企业,还是去海外投资的个人,都要管理好你的预期,把海内外的差别要认识清楚。
    
    媒体提问:我首先想问一下何秘书长,现在大家都在谈论海外置业,目前海外置业的风潮也是愈演愈烈,您如何看待这个问题?还有问一下张所长,刚才您讲的时候说到为七百多个家庭服务过,有没有比较典型的案例跟我们大家分享一下。
    
    何琦:我觉得我们中国的企业走出去到海外投资,这是一个好事情,我们有想法,或者说我们有能力投资,说明改革开放三十年来我们的企业确实做大做强,原来我们没有产品出口,出口的比较少,说明我们国家的企业从无到有,从小到大做强了,让国外大众也了解一下中国的产品,看我们制造的房子是否比美国人的差,我相信了将来的世界各地比较大的一些国家,都会有中国的开发商,可以说在不远的将来,北美和欧洲有相当的老百姓住上我们中国人盖的房子,我感觉非常的自豪,作为房地产行业的一员,也感觉非常的荣幸,谢谢!
    
    张国礼:因为我本人是专业服务于中国公民持有绿卡每年向美国报税,我服务的这些家庭都有美国的绿卡,保守来说80%的家庭都在美国持有房产,也有两个类型,一个是居住,一个是投资,从单体价值来说,有投资的住房的大部分都是100万到150万美金,也有非常好的家庭达到800万美金,单纯的从数量来说,绝大部分都是一套房,一个家庭居住,另外一两套房子对外出租,每个月都有固定的租金,我个人了解目前个人有七套房子出租,每年的租金都是不低的,大概的情况就是这样。
    
    谢红玲:持有房子的人交易活跃吗?
    
    张国礼:他们个人买到手差不多就是这两三年,基本上都是看好长期的价格,很少有买了再卖的,都是持有下来,因为美国的房产都是永久的产权,刚才两位领导也说了,美国很多都是二手房,很少有一手房,我一个朋友住的房子是五几年的房子,如果大陆来说,一个房子二十年前盖的,现在可以想像是什么状况,美国五十年代的房子现在看来和新的房子没有什么区别,这是大家投资下来,尤其是华人,买进来都是持有。
    
    华人确实投资美国地产比较活跃,如果说我们的朋友去美国投资,首先你资金要准备好,去年我在加州遇到一个实际情况,他看到一个房子,说回来准备资金,同样一个房子,被另一个中国人准备了现金直接买到手了,很多好的房源很多投资者都在快,作为卖方肯定看谁交易的快。在美国所有的房产买卖不是说你本人直接与卖方交流,都是通过房产经纪人,房产经纪人也追求个人的交易成功率,如果在座的如果有需求投资,尽可能的先把资金准备好,看好房源以后,该出手就出手,不然就被别人买去了。
    
    媒体提问:就我们杂志了解,中国人去海外置业,很大程度是想让孩子享受国外的教育资源,对于一个尽快想让孩子去美国上高中的家庭而言,需要考虑的风险有哪些?
    
    陆鹤壬:这块涉及到一个概念,美国买房子和移民是两个不一样的概念,中国的市场上有一些公司会混淆这个概念,我特别澄清一下,在美国没有买房子获得身份的,我们这边也有很多的客户问我,我在美国买了一个豪宅,是不是可以获得美国的身份,这个是不可以的,买房子是买房子,移民和房子是两回事,如果买房子可以移民的话,现在目前只有欧洲有这样的政策。刚刚您讲到如果有朋友想要去美国买房子,给他们的孩子住的话,其实这样的话,他可以考虑到底是什么样的身份去的,因为美国的教育体系,所有的基础教育,如果是公立教育的话,是完全免费的,学区房也是针对公立的教育体系,只有你去公立的学校,在这个学区里面,你这个房子才对这个学区房有一些意义。如果是一个外国人想去美国接受基础的教育的话,他只能去上私立的高中,所以如果是买的学区房,对他没有任何的帮助,所以这块也是中国投资者在买房子方面遇到的风险,因为也一些公司会跟你说你买的是学区房,可以上周围比较好的学校,但是如果你没有美国的身份,这个假设是并不成立的。
    
    谢红玲:其实说白了就是当你想在国外置业的时候,你得把国内买房的经验  清零,那个学区房和国内的学区房不是一个概念,而且买房不带户口。我们整个置业大讲堂会在中国进行三十场,感兴趣的朋友可以跟着我们走全国,我们的论坛就到这里,谢谢台上的嘉宾不吝赐教。谢谢!
    
    主持人:谢谢各位专家,其实我觉得这次的论坛非常专业,我自己学到了很多的东西,解释的不仅仅是行情,还有数据,法律的问题,接下来我要邀请国信美投置业投资公司郭道明先生,他是我们万里行活动的队长。
    
    郭道明:今天非常感谢大家的光临,也让我们见识了非常专业的论坛,在这里我简单的介绍一下,我是国信美投置业有限公司的副总裁,大家都知道,如果十年前,跟大家讲去海外投资,去美国买房,可能大家都会觉得是一个非常遥远的事情。时代在改变,随着世界的改变,如果人的观念不改变的话,我们的确会落后,同时我们会知道,专家介绍了,美国的次贷危机引来美国的房价下跌了30%到70%,这也是为什么这个市场成为沸沸扬扬的热点话题,抄底美国,全球资产分配等等话题。
    
    今天我们大会的主题是海外置业投资者教育万里行的启动仪式,关键这里面提到了投资者,大家都知道,投资有风险,请谨慎操作,对于投资者去海外,不管是美国,加拿大或者是欧洲,都是一个非常陌生的市场。我们怎么样来谨慎的操作呢,这也是我们这次万里行活动真正的意义所在,在这里我们非常荣幸的邀请到业界拥有多年经验的专家们参与到这次活动中,正是因为这个市场,刚才我们听说了对于一些集团、机构来说,我们叫过江龙不如地头虫,他们去海外投资的时候都需要聘请专业的律师、会计师等等,现在海外投资的话题还是不是这些集团,拥有雄厚财力和实力的集团他们的专利呢,其实已经不是了,现在的全球资产分配,鸡蛋都要放再一个同一个楼盘里面,这样的话题已经变成了民生的问题,对于普通大众不能像机构一样聘请专业的团体,我简单的说一个数据,中国人今年正式超越了美国的邻国成为美国买家第一大买家,投资金额是210亿美金,去年是180亿,这个增长的幅度已经达到了70%,这就意味着越来越多的普通的老百姓开始也想要把这个海外投资作为他们考虑的范畴当中。
    
    我想问一下大家,我相信在座的各位都非常的喜欢钱了,有没有不喜欢钱的,可以举手看一下,其实我就不喜欢,我爱钱,有一句话喜欢就是放肆,爱就是克制。所以我们今天的万里行活动在这里就是希望在全国的30多个城市可以让更多更多的人,想投资海外资产的人可以克制,可以操作,在风险降低到最低的情况下获得最高的收益。再次感谢我们的专家团队,首先介绍最重要的成员之一,魏瑞安先生,他在业界也是超过了十五年的经验,所以他在这里跟大家可以分享很多关于美国房地产投资非常好的经验。另外再给大家介绍一下北京安致勤会计师事务所所长张国礼先生,另外在台上进行精彩演讲的Dennis先生,还有资深行业律师Marek Dizikovicz先生,还有Santiago Filomneo先生,在这里我们再次感谢我们的专家团队,大家以热烈的掌声感谢他们。
    
    魏瑞安:谢谢郭总,这次活动也是中国政府非常支持的活动,今天非常有幸请到中国房地产协会副秘书长何琦先生,现在想请何琦先生为2014中国海外投资者教育万里行活动提出你的期许。
    
    何琦:提出两点要求,一个希望,第一个要求就是希望我们国内的房地产开发企业以及个人投资者到国外投资、置业一定要选择一个优秀的团队帮助你选择房地产经理人,挑选律师,挑选会计师,这是一个希望和要求;第二个,提示大家,任何关于楼市的都有风险,楼市有风险,投资需精神。期许,就是希望我们的活动能够继续走下去,为我们去国外投资的企业和个人提供良好的技术支持,也希望我们投资者,包括机构投资者和个人投资者也可以在国外的房地产市场有更多的收益,谢谢大家!
    
    魏瑞安:谢谢何琦秘书长,现在我们到了最激动人心的环节,大家看到我身边有一个用布遮起来的道具,现在有请何琦先生过来给我们揭开。这是一幅中国地图,请礼仪小姐把板块呈上来,让我们共同拼接,这幅地图标志着未来万里行活动将在全国传递教育理念,除了上台的嘉宾以外,现在有请活动的主办方中国房地产业杂志主编楼德生先生、国信美投的王军先生,还有地产中国网王莉女士共同完成拼接,现在每位嘉宾拿一块中国的地图的板块进行拼接。

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